Риэлтором никогда не был, специфику рынка не знаю, так просто житейские наблюдения.
Стал отовсюду слышать про то что люди покупают квартиры, такое было только один раз на моей памяти.
Вроде бы мировой кризис бушует не первый месяц, а граждане нашей страны уверенно вкладывают свой капитал в надежные квадратные метры. Законы экономики не работают? Далее просто рассуждения обывателя.
Отличный график позволю себе скопировать в блоге . Это же просто чудо - экономика на грани, в мире повсеместное падение ВВП, российский фондовый рынок рухнул, а квартиры подорожали! Это конец 2008 года. Поэтому я и говорю что видел подобную ситуацию лишь однажды. Если верить что теханализ работает везде, то вероятно обновление пика.
Есть предположение что экономика локально перегрета - безработица на историческом минимуме, бум потребительского и ипотечного кредитования налицо, что с учетом цикличности и новой политики ЦБ должно закончится охлаждением. Ставки уже растут.
Чем хороша недвижимость как актив? Для инвестора это реальный осязаемый если хотите предмет. Он не вредит нервной системе как рыночные котировки, которые хоть и растут местами на длительном периоде, но большинство к сожалению продает на паниках и покупает на эйфории. Это понятно, но что с того? Это такой предмет который и через 10 лет в размере не вырастет, в отличие от бизнеса. Какой доход может принести этот актив?
Газета посчитала, что покупать квартиру для последующей ее сдачи имеет смысл только в трех регионах - Магадан, Камчатка и Благовещенск. В Москве окупаемость 40 лет ))) Покупать актив с P/E=40 это супер риски по классическому фундаментальному анализу. В других города этот показатель 15-25, но это все равно хуже депозита и намного хуже акций у которых P/E в среднем уже ниже 5. Даже долгосрочно такое вложение обречено проиграть и даже думаю оно не позволит сохранить капитал, что является главным аргументом инвесторов в сектор.
Может аренда это просто бонус, но вырастет цена? Т.е. не надо смотреть на отдачу, а надо надеется, что актив подорожает 2-3 раза. Сравнительный анализ говорит что в нашей стране цены просто космические. Но кто-то говорит, что обеспеченность жильем низкая, что с учетом продолжающейся урбанизации вызывает прирост населения в крупных городах и спрос все равно будет и цены все равно вырастут пока не построят еще миллиард квадратных метров.
Вот интересная дискуссия осенью 2008 на форуме ДенПанаса в которой изложено мнение двух лагерей, их мнения всем известны и сейчас:
Однако все забывают, что в секторе просто тьма инвесторов. На какой-то фазе, мне кажется уже сейчас, они поймут, что апсайд очень маленький. Наверно потенциал роста еще есть, в любом городе это еще 5-10 тысяч российских рублей, но стоит ли ловить вершину думают они? Ведь сейчас купили все кто хотел и те кто не хотел, купили все кто мог в ипотеку, купили все кто накопил средства и не знал куда их вложить и вложили в привычные квартиры (просто такая вот культура инвестирования у нас слабая). Т.е. дальний инвесторский эшелон на 2013 по видимому очень мал. Тех кто покупал в нужные моменты, кто рискнул когда застройщики были под ударом, можно условно считать профи. За ними следующий ход.
Конечно есть какие-то особые ситуации как и на фондовом рынке, например инвестиции в Реутов под запуск метро Новокосино или Юго-Запад под новую Москву. Опять же тут надо быть профи.
Спрос как я уже сказал может улетучится как со стороны "потребителей" из-за ухудшения жизни (сейчас по многим показателям расцвет нашей экономики, что не скажешь по ФР), так и со стороны "инвесторов". Если начнет расти безработица (падать ей больше некуда и гастарбайтеры это тоже конечный ресурс), то и арендные ставки упадут и P/E станет 50. Банки подкладывают себе свинью повышая ставки - кредитуемые ими застройщики видя спрос последнего года вновь начали мегапроекты и все на заемные деньги. Покупать в долг под 12-15% активы в призрачным потенциалом роста это конечно очень рискованно и мне кажется допустимо только с целью быстрой перепродажи в расчете на последнюю волну роста.
Т.е. по фундаменту покупать очень страшно, по ощущениям люди летом-осенью 2012 вели себя также как и в 2008.
Государство в кризисе в секторе не заинтересовано, но может начать субсидировать ставки по ипотеке, но могут и налог повысить, чтобы сбить цены.